20 oktober 2021

Dolda fel i hus

Den som säljer sin villa eller sitt fritidshus är ansvarig för dolda fel i fastigheten under tio år från köparens tillträde. Men vad är egentligen ett dolt fel och hur kan du som säljare skydda dig mot kostnader om köparen upptäcker ett dolt fel i fastigheten?

Vad är ett dolt fel?

1. Felet måste ha funnits vid köptillfället

För att räknas som ett dolt fel ska felet ha funnits redan vid köptillfället och det gäller oavsett om felet gäller grunden, yttertaket, elinstallationer, tätskikt i badrum eller något annat. Fel som uppkommit senare räknas inte som ett dolt fel.

2. Felet ska inte ha gått att upptäcka

Den som köper ett hus har en långtgående undersökningsplikt. Det betyder att man är skyldig att göra en undersökning av fastigheten som tar hänsyn till bland annat fastighetens ålder och skick. När du ska sälja ett hus är det en god idé att låta göra en överlåtelsebesiktning redan innan huset läggs ut för försäljning. Efter överlåtelsebesiktningen får du ett besiktningsutlåtande som du kan visa för spekulanterna.

3. Felet ska inte ha varit förväntat

För att räknas som ett dolt fel ska felet inte vara ett som köparen borde haft anledning att förvänta sig. Den som köper ett äldre hus kan till exempel inte förvänta sig att det ska vara i samma skick som ett nybyggt hus. Som köpare bör du därför så noggrant som det går ta reda på vilken ålder det är på bland annat elinstallationer och dränering, samt när eventuella renoveringar gjorts.

Riskkonstruktioner och dolda fel

Det finns vissa byggnadssätt som oftare än andra skapar problem. Dessa kallas riskkonstruktioner. Besiktningsmannen som utför överlåtelsebesiktningen anger eventuella riskkonstruktioner i besiktningsutlåtandet. Köparen vet då att det finns en ökad risk för fel och om sådana fel senare upptäcks kan de anses vara förväntade.

Förväntade fel är inte dolda fel

Det finns vissa fel som är rimliga att förvänta sig med tanke på byggnadens ålder och skick. De kanske inte går att upptäcka ens vid besiktningen, men anses ändå vara något köparen har orsak att förvänta sig.

Fel som finns upptagna i besiktningsutlåtandet – eller fel som är rimliga att förvänta sig på grund av riskkonstruktioner eller annat som är listat i besiktningsutlåtandet – räknas vanligtvis som ett dolt fel.

4. Felet ska påverka marknadsvärdet

För att du som säljare ska bli ersättningsskyldig ska felet vara sådant att det påverkar husets marknadsvärde. Fel som inte nämnvärt påverkar husets marknadsvärde räknas inte som dolda fel.

Exempel på dolda fel

Upptäcka dolda fel

Foto: Adobe Stock

Dolda fel är oväntade och kan orsaka oförutsedda kostnader. Ibland upptäcks dolda fel i samband med renoveringar eller ombyggnationer. Det kan till exempel vara så att man upptäcker att elinstallationer gjorts på ett farligt eller olämpligt sätt och behöver göras om eller att man upptäcker att taket läcker in när man river innerväggar eller innertak.

De vanligaste och de dyraste dolda felen

Bland de allra vanligaste dolda felen finns fel på installationer, till exempel elinstallationer som är felaktigt utförda, fel på invändiga ytskikt (golv, väggar eller tak) och fel på yttertaket. Många av dessa fel är inte så kostsamma att åtgärda, men kan ändå innebära besvär och ersättningsskyldighet för säljaren.

De mest kostsamma dolda felen är i allmänhet fel som har med husets stomme och bjälklag att göra, samt fel på grunden eller yttertaket. Den typen av fel kräver ofta större ingrepp som tar längre tid eller kräver särskild utrustning. De kan också innebära en ganska stor olägenhet för de som bor i huset. Som köpare är det förstås svårt att upptäcka fel på stomme och bjälklag, men det är en bra idé att göra en extra noggrann kontroll av yttertak och eventuell källare.

Tips för dig som säljare

Gör en överlåtelseförsäkring

Foto: Gar-Bo

Som säljare ska du alltid vara öppen och redovisa de eventuella fel och brister som finns i huset. Du kan normalt inte bli ersättningsskyldig för fel som du upplyst köparen om. Vill du att försäljningsprocessen ska löpa på snabbt och smidigt så låter du en besiktningsman göra en överlåtelsebesiktning. Då finns en professionell, dokumenterad bedömning av husets skick för köparen att ta del av. Inget som finns upptaget i besiktningsutlåtandet kan senare räknas som ett dolt fel.

Med en dolda fel-försäkring kan du som säljare få ett försäkringsskydd som täcker stora delar av ditt ansvar för dolda fel. En dolda fel-försäkring täcker det du eventuellt blir skyldig, i tio år efter att den nya ägaren har flyttat in, där köparen kan kräva dig på ersättning, inom ramarna för försäkringsvillkoren. Kontrollera i försäkringsvillkoren att den försäkring du väljer ger dig det skydd du vill ha. Kostnaden för dolda fel-försäkringen är i de flesta fall avdragsgill som omkostnad när du deklarerar försäljningen.

Tips för dig som köpare

Dolda fel som köpare

Foto: Gar-Bo

Även om du förälskat dig i ett hus på visningen är det viktigt att du går in i en eventuell husaffär med öppna ögon och inte blundar för eventuella brister. Som köpare kan du få ersättning för dolda fel som upptäcks inom 10 år från överlåtelsedagen, men det innebär inte att du slipper den olägenhet som felet eventuellt kan föra med sig. Dessutom kan det finnas saker som behöver åtgärdas, utan att dessa räknas som dolda fel.

I de flesta fall är husets skick beskrivet både i mäklarens prospekt och i besiktningsutlåtandet från överlåtelsebesiktningen. Läs dessa noggrant. Fel som säljaren informerat om i förväg räknas inte som ett dolt fel.

Om säljaren inte redan låtit göra en överlåtelsebesiktning bör du som köpare anlita en besiktningsman till detta. Då kan du antingen invänta besiktningen innan du skriver på köpeavtalet eller villkora köpet så att det går att häva om det framkommer tidigare okända brister vid besiktningen.

Friskrivning för dolda fel

Det är juridiskt möjligt för säljaren av ett hus att friskriva sig från dolda fel i köpeavtalet. Finns en friskrivningsklausul i köpeavtalet är det viktigt att du förstår innebörden av den innan du skriver på avtalet.

Dolda fel-försäkring för köpare

Även du som köper ett hus kan teckna en dolda fel-försäkring om inte säljaren redan gjort det! Dolda fel-försäkringen gör att du i de allra flesta fall slipper anlita en jurist som driver dina ersättningskrav gentemot säljaren. Försäkringsbolaget utreder ärendet och betalar ut ersättning om det visar sig vara ett dolt fel som omfattas av försäkringen.

Så fungerar en dolda fel-försäkring

Principen för en dolda-fel försäkring är att de kan ge ersättning för dolda fel som upptäcks under 10 år från överlåtelsedagen, det vill säga under samma period som säljaren är ansvarig för dolda fel.

Om ett dolt fel upptäcks anmäler köparen felet direkt till försäkringsbolaget som utreder ärendet och fattar beslut om ersättning. Som köpare kan du känna dig trygg med att få den ersättning du är berättigad till, inom ramen för försäkringens omfattning, även om säljaren hamnat på ekonomiskt obestånd, gått i konkurs, flyttat utomlands eller på annat sätt är svår att få tag på.

Vilken dolda fel-försäkring ska man välja?

Köp en Dolda fel-försäkring

Foto: Gar-Bo

Innan du tecknar en dolda fel-försäkring måste du först bestämma dig för vilket försäkringsbelopp du vill att den ska gälla för. Det finns också olika varianter av försäkringar. Vanligast är att försäkringen ersätter för dolda fel. Andra försäkringar ger större skydd och täcker också sådant som besiktningsmannen borde hittat, men ändå missat – och vissa skador på riskkonstruktioner. Kontrollera i försäkringsvillkoren att den försäkring du väljer ger dig det skydd du vill ha.

Här kan du läsa mer och jämföra olika varianter av dolda fel-försäkringar.

Så gör du om du upptäcker ett dolt fel

Om du som köpare upptäcker ett dolt fel inom 10 år efter tillträdesdagen ska du först kontrollera om det finns en dolda fel-försäkring eller inte. Om det finns en sådan anmäler du felet till försäkringsbolaget som sedan gör en skadeutredning och beslutar om ersättning.

Finns ingen försäkring bör du snarast kontakta säljaren för att reklamera felet. Ibland betyder det att du får spåra någon som flyttat till annan ort eller söka upp arvingarna till ett dödsbo. Dokumentera felet och ta hjälp av jurist som hjälper dig att driva processen mot säljaren.

Läs mer

Ska du köpa hus? Läs mer om husbesiktning

Läs mer om 7 saker om att tänka på när du sälja hus 

Har du fler tips att bidra med? Eller vill du rätta ett faktafel? Kontakta oss på minakvadrat@gar-bo.se