16 maj 2019

Husbesiktning – 5 saker att tänka på

Som köpare av ett hus är det du som har undersökningsplikt, vilket innebär att det är ditt ansvar att ta reda på vilket skick huset är i och om det finns brister i konstruktionen. Här är fem saker att tänka på innan en husbesiktning.

1. Besiktiga huset innan du skriver på köpeavtal för huset

Husbesiktningen ska göras innan du skriver på något köpeavtal. Om brister upptäcks under besiktningen så kan du förhandla ned priset eller helt dra dig ur köpet. Om det av någon anledning inte går att genomföra en besiktning inom rimlig tid kan du begära att en så kallad besiktningsklausul läggs till i kontraktet.

Om du skulle upptäcka något fel på huset fungerar besiktningsklausulen som ett öppet köp. Den ger dig möjlighet att häva köpet, utan att du behöver ange något skäl. Däremot måste orsaken till att du häver ett köp ha med huset att göra. Det kallas att du har lojalitetsplikt med säljaren. Du kan alltså inte låta köpet gå tillbaka bara för att du ångrat dig eller hittat ett annat hus du hellre vill ha.

2. Anlita en certifierad besiktningstekniker för din husbesiktning

Husbesiktning av certifierad besiktningsman

Foto: Gar-Bo

Du bör anlita en utbildad och certifierad besiktningstekniker med ansvarsförsäkring. Det är bra om besiktningsmannen är medlem i SBR, Svenska Byggingenjörers Riksförbund. SBR har ett gemensamt, systematiskt arbetssätt med gemensamma mallar och bedömningsgrunder. Organisationen har både grund- och fortsättningskurser för besiktningstekniker. Du kan också be om referenser från tidigare kunder.

Numera är det inte helt ovanligt att säljaren redan låtit göra en besiktning av huset innan det kommer ut på marknaden. Kontrollera i så fall vem det är som gjort besiktningen på samma sätt som om du själv skulle ha betalat för besiktningen.

3. Saker som inte ingår i en husbesiktning

Vad ingår inte i en husbesiktning

Foto: Gar-Bo

Vid en husbesiktning går besiktningsmannen först igenom ritningar, bygglovshandlingar och annan dokumentation om huset. Han eller hon gör sedan en okulär besiktning av alla tillgängliga utrymmen och synliga ytor invändigt och utvändigt. Alla observationer antecknas. Vid behov dokumenteras även lukter och ljud. Efter besiktningen sammanställs ett besiktningsprotokoll som beskriver skicket på huset, identifierar eventuella brister eller risker och ger rekommendationer om hur de kan avhjälpas.

Du bör vara medveten om att följande INTE ingår i en husbesiktning:

  • Kontroll av elinstallationer
  • Kontroll av ventilation, värme, vatten och sanitet (VVS)
  • Kontroll av skorsten, eldstad eller värmepanna
  • Kontroll av hushållsmaskiner
  • Mätning av radon, asbest, vattentillgång eller vattenkvalitet
  • Kontroll av delar som ligger utanför huset, till exempel altan, uterum eller tomt
  • Kontroll av svåråtkomliga eller stängda utrymmen, som vind eller krypgrund utan inspektionslucka
  • Kontroll av andra icke-synliga delar, till exempel snötäckta tak

I vissa fall kan du betala för en utökad besiktning för att täcka in även svårtillgängliga utrymmen, mäta fukt eller borra provhål. Vill du kontrollera el, VVS, skorsten och vattenkvalitet eller mäta förekomsten av radon eller asbest behöver du anlita specialiserade fackmän.

4. Husbesiktning är ingen garanti mot dolda fel

Garanti besiktning

Foto: Gar-Bo

En husbesiktning är ingen garanti mot att du senare upptäcker så kallade dolda fel. Med dolda fel avses bara sådana fel som inte varit möjliga att upptäcka ens vid en noggrann besiktning. Så fort ett fel upptäckts är det inte längre ”dolt”.

5. Närvara vid husbesiktningen – eller köp till en köpargenomgång

Närvara vid din husbesiktning

Foto: Gar-Bo

Även om en duktig besiktningsman ska kunna skriva ett besiktningsprotokoll som även en lekman kan förstå, så är det inte samma sak att läsa en anmärkning i ett protokoll som att faktiskt vara med på plats och få bristen utpekad för sig. Försök därför att vara med på plats när besiktningen sker. En normal besiktning tar inte mer än upp till tre timmar, vilket är väl investerad tid när det gäller något så viktigt som en husaffär.

Om du inte kan vara med när besiktningen sker, eller om besiktningen redan genomförts på uppdrag av säljaren, kan du beställa en separat köpargenomgång där besiktningsmannen går igenom sin fynd med dig på plats i huset.

Tänk också på att det är den som betalt besiktningen som är avtalspart gentemot besiktningsföretaget. Om du som köpare vid senare tillfälle vill kräva ersättning, till exempel på grund av att besiktningsmannen missat ett fel som borde ha hittats, så kan du bara göra det om det är du som beställt och betalat för besiktningen. Därför kan det vara en bra idé att låta göra en egen besiktning av huset, även om säljaren redan kan visa upp ett besiktningsprotokoll. Du kan också avtala med säljaren om att gemensamt anlita en besiktningsman och dela på kostnaden och därmed bli part i avtalet med besiktningsföretaget.

Läs mer

Läs mer om överlåtelsebesiktning

Läs mer om dolda fel-försäkring 

Läs mer om 7 saker om att tänka på när du sälja hus 

Vill du veta mer om hur du stylar hemmet inför försäljning? Läs mer om homestyling

Har du fler tips att bidra med? Eller vill du rätta ett faktafel? Kontakta oss på minakvadrat@gar-bo.se